Mới đây, cả Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đều đề xuất chính sách điều chỉnh những trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Theo nhiều chuyên gia, đề xuất này không mới và không làm người dân lo lắng, vì mãi cũng chỉ mới nằm ở đề xuất.

Giá nhà đất thời gian qua tăng mạnh dù giao dịch thực tế không nhiều. Ảnh: Như Ý

Đề xuất nhiều lần rồi để đó

Thời gian vừa qua, có một số ý kiến đề xuất chính sách thuế đối với bất động sản nhằm “hạ nhiệt” giá nhà. Trong đó, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời tại báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá. Đề xuất trên được đưa ra trong bối cảnh giá nhà, đất ở các thành phố lớn, đặc biệt là tại Hà Nội, TP.HCM đang tăng mạnh. Trong văn bản gửi các địa phương trước đó, Bộ Xây dựng cho biết, một số phiên đấu giá đất tại một số huyện vùng ven gần đây có giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Điều này làm ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Tại Hà Nội, giá chung cư ở một số dự án hay nhà riêng lẻ tại các khu vực Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoài Đức... cũng tăng cao “bất thường” so với tình hình thị trường và nhu cầu người dân. Báo cáo quý II của Bộ Xây dựng cho thấy, giá chung cư tăng khoảng 5-6,5% so với ba tháng đầu năm 2024. Đà tăng mạnh khoảng 28-33% tập trung ở một số dự án cũ, hoạt động nhiều năm. Thậm chí, một số khu tái định cư cũng tăng giá 20% theo năm. Một số dự án căn hộ mở bán mới ở Hà Nội thời gian qua có giá từ 55 triệu đồng/m2. Theo Bộ Xây dựng, nhân tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao thời gian qua có sự “góp mặt” của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản.

Tại cuộc họp báo quý III/2024 ngày 27/9, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, Bộ Tài chính đồng tình với đề xuất này và nhấn mạnh sẽ tiếp thu để nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan đến bất động sản. Trước đó, Bộ Tài chính từng đề xuất chính sách thuế bất động sản. Năm 2022 và một số năm sau đó, bộ này cũng đã đề xuất xây dựng một luật với nhiều tên gọi khác nhau để đánh thuế bất động sản. Trong đề xuất mới nhất vào tháng 9/2023, luật này có tên gọi là Luật Thuế bất động sản. Theo kế hoạch, dự án luật này sẽ chưa được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 8 khai mạc vào tháng 10 tới.

Người dân không lo vì không khả thi?

Nếu vài năm trước, những đề xuất liên quan đánh thuế bất động sản thường khiến giới kinh doanh lĩnh vực này lo lắng, thì nay thị trường gần như “miễn nhiễm” vì đề xuất vẫn chỉ là... đề xuất. Hoạt động đầu cơ không chùn bước, nhà đất không sử dụng có ở khắp nơi, giá nhà đất cứ tăng mạnh dù giao dịch thành công không thật nhiều. Chuyện đánh thuế nhằm hạn chế đầu cơ, điều tiết thu nhập của người mua đi bán lại bất động sản trong thời gian ngắn để kiếm lời, áp thuế với người có từ 2 căn nhà trở lên, đánh thuế với nhà đất bỏ hoang... đã được nhiều nước áp dụng để góp phần ổn định giá nhà đất.

Dù đã nhiều lần đề xuất, nhưng đến nay người có nhiều nhà đất vẫn chỉ nộp thuế đất phi nông nghiệp hằng năm, thuế thu nhập cá nhân 2% khi bán căn nhà thứ hai. Nhà đất bị bỏ hoang cũng chẳng sao; người sở hữu cứ “mạnh dạn” ôm, đầu cơ chờ giá lên mà không phải tốn kém thêm chi phí nghĩa vụ tài chính...

Trong bối cảnh đó, giá nhà tăng như hiện nay vượt xa khả năng mua nhà của đại đa số người dân. Giá nhà tăng có nhiều lý do, như cung ít cầu nhiều, lệch pha phân khúc (nhà, căn hộ cao cấp quá nhiều trong khi nhà, căn hộ vừa túi tiền lại “tuyệt chủng”). Nếu có luật về thuế bất động sản điều tiết, những méo mó của thị trường chắc chắn sẽ được uốn nắn. Những đô thị hoang sẽ không còn, giá đất sẽ bớt sốt, giá căn hộ ngừng tăng nếu bớt đi những người gom cả lô, cả tầng để chờ thời giá tăng cao rồi bán...

Thế nhưng câu chuyện áp thuế bất động sản chỉ nằm ở đề xuất nên nhà đầu tư vẫn tham gia, giao dịch. Mới đây, hàng ngàn người chen nhau đấu giá và đẩy giá một số lô đất tại các xã vùng ven cách trung tâm Hà Nội hơn 30km lên cao ngất ngưởng.

TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng cho rằng, muốn đánh được thuế tài sản, trước mắt cần kiểm soát được giao dịch bất động sản. Một khi vẫn còn tình trạng sang tay nhà đất không qua ngân hàng, sàn giao dịch bất động sản…, sẽ khó mà đánh thuế tài sản, vì không thể chứng minh được họ có bao nhiêu tài sản để đánh thuế. Khi không thể biết được mỗi người có bao nhiêu bất động sản, việc đánh thuế chỉ làm méo mó hơn thị trường bất động sản, khiến nhà đất khan hiếm hàng hơn và người có thu nhập ở mức trung bình, dưới trung bình khó có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho hay, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, cần để giá đất tuân theo quy luật thị trường, khơi thông pháp lý, tạo thêm nguồn cung là hết sức quan trọng. Kiểm soát cung - cầu là tốt nhất đối với thị trường bất động sản trước khi dùng những công cụ từ chính sách như đánh thuế bất động sản.