Lãi suất cao, thủ tục phức tạp

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, từ đầu năm đến nay có gần 6.000 sản phẩm bất động sản được giao dịch thành công. Điều này cho thấy thị trường đang có dấu hiệu hồi phục. Tuy nhiên, con số này mới chỉ chiếm 10% so với điều kiện bình thường. Đáng chú ý, cả nước đang có 1.200 dự án bất động sản trị giá đến 30 tỷ USD đang chờ gỡ vướng, trong đó vấn đề pháp lý chiếm đến 80% những khó khăn.

Từ thực tế, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes bày tỏ, chưa tiếp cận được vốn vay lãi suất thấp. Thời gian qua, việc quy định hạn chế room tín dụng khiến ngân hàng cân nhắc lựa chọn khách hàng cho vay, ưu tiên khách hàng chấp nhận lãi suất cao vay nên lãi suất thực tế chưa đạt được kỳ vọng.

Chủ tịch HĐQT Vinhomes cũng nêu vấn đề tài sản đảm bảo bằng bất động sản thời gian qua đến nay bị định giá thấp hơn giá trị thật khi thị trường trầm lắng. Điều này cũng gây ra nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Chưa kể, nhiều ngân hàng chỉ giải ngân cho khách hàng vay có tài sản đảm bảo bằng bất động sản, còn các tài sản khác như máy móc thiết bị, cổ phiếu niêm yết... thì không.

Dẫn chứng cụ thể về lãi vay còn quá cao, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) nêu ví dụ: Thời điểm tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất huy động dưới 6 tháng là 4,75%/năm thì GP Invest vẫn phải trả lãi suất vay vốn ở mức 11%/năm cho ngân hàng thuộc nhóm Big 4. Đến tháng 10/2023, GP Invest vẫn phải chịu lãi suất vay vốn ở mức 9,5%/năm. 

“Lãi suất cho vay vốn cao chỉ nên áp dụng đối với các doanh nghiệp có hệ số rủi ro cao. Chưa kể, các ngân hàng luôn muốn an toàn cho mình nên yêu cầu doanh nghiệp vay vốn có tài sản đảm bảo nào thì thế chấp hết cho ngân hàng. Trong khi theo quy định cho vay dự án bất động sản thì chỉ nên nhận tài sản đảm bảo là chính dự án đó. Không nên yêu cầu doanh nghiệp phải thế chấp bổ sung tài sản khác. Việc yêu cầu doanh nghiệp bổ sung tài sản khác chỉ nên áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp vay vốn lên đến mức 70 - 80% tổng mức đầu tư dự án” - ông Hiệp nêu ý kiến.

Từ đầu năm đến nay có gần 6.000 sản phẩm bất động sản được giao dịch thành công

Bên cạnh đó, Chủ tịch HĐQT GP Invest cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong quy trình, hồ sơ, thủ tục tiếp cận tín dụng. “Các ngân hàng thường xuyên yêu cầu cung cấp nhiều loại hồ sơ, giấy phép con để thẩm định phê duyệt cho vay dự án. Thậm chí, ngân hàng còn thường xuyên yêu cầu doanh nghiệp cung cấp biên bản họp Đại hội đồng cổ đông, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông có ghi đích danh tên ngân hàng cho vay vốn, dự án vay và số tiền cần vay. Việc này rất phiền phức cho công ty vì tại thời điểm tổ chức đại hội cổ đông có thể công ty chưa xác định được ngân hàng nào cho vay vốn” - ông Hiệp cho hay.

Lãnh đạo GP Invest đề nghị Ngân hàng Nhà nước ban hành lại quy định về danh mục hồ sơ cần cung cấp để thẩm định cho vay dự án bất động sản theo hướng chỉ cần thu thập các giấy tờ pháp lý chính: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng… và bỏ quy định ghi đích danh ngân hàng cấp tín dụng.

Chia sẻ về room tín dụng, ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay, thời gian qua doanh nghiệp này đã tái cơ cấu mạnh mẽ, quyết tâm khôi phục sản xuất kinh doanh. Đồng thời, LPBank đã cấp hạn mức cho Tập đoàn này vay 5.000 tỷ đồng giúp tháo gỡ nút thắt về vốn. Hiện Tập đoàn Hưng Thịnh đang lên kế hoạch đưa dòng vốn vào dự án để triển khai xây dựng, sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, doanh nghiệp được biết LPBank bị hết room cho vay bất động sản nên sẽ gặp khó trong việc triển khai tiếp theo. Do vậy doanh nghiệp đề xuất Ngân hàng Nhà nước có chính sách nới room tín dụng cho những ngân hàng tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản, thực hiện tốt chủ trương chỉ đạo của Đảng và Nhà nước.

Bên cạnh đó, ông Cường đề xuất trong điều kiện pháp lý các dự án bất động sản đang triển khai kéo dài như thời gian qua, các ngân hàng cần tối giản hóa điều kiện cho vay các dự án bất động sản. Đồng thời, các nhà thầu, các nhà cung cấp nguyên vật liệu của các dự án hầu như chỉ được ngân hàng cấp tín dụng ngắn hạn dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp cùng khó khăn khi chủ đầu tư gặp khó khăn và gây áp lực thanh toán lên chủ đầu tư. Vì vậy, đề xuất Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng có cơ chế kéo dài thêm thời gian vay vốn đối với các nhà thầu thi công, các nhà cung cấp nguyên vật liệu cho dự án bất động sản lên khoảng 18 - 24 tháng thay vì chỉ 6 - 12 tháng như hiện nay.

Đến cuối tháng 9, tổng dư nợ tín dụng với bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022

Để ngân hàng bớt “sợ” cho vay

Là ngân hàng có dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 26% dư nợ cho vay, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, ngân hàng cũng gặp khó khăn trong cấp tín dụng khi có sự thay đổi về cơ chế, pháp lý trong các giai đoạn chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện. Ngân hàng phải đánh giá lại và đó là lý do ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp bổ sung thêm giấy tờ, thủ tục hồ sơ vay.

Về việc thẩm định hồ sơ vay kéo dài như các doanh nghiệp phản ánh, theo ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc BIDV, có thể dự án vướng mắc nhiều về tính pháp lý, ngân hàng sẽ rút kinh nghiệm trong vấn đề này. Năm ngoái, BIDV duyệt 26.000 tỷ đồng cho vay đối với khách hàng nhưng chỉ mới giải ngân được 8.000 tỷ đồng, còn lại 18.000 tỷ đồng phải chờ thủ tục mới có thể giải ngân được.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB thì khẳng định MB chưa bao giờ siết cho vay bất động sản. Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, pháp lý vướng mắc, ngân hàng đứng trước rủi ro nên quy trình chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp và ngân hàng có phối hợp với nhau cùng làm, doanh nghiệp “không giấu giếm mà cần hợp tác với ngân hàng hơn”, ông Ánh nói.

Riêng lãi suất hiện đã ở mức thấp hơn so với thời điểm trước dịch Covid-19, đồng thời thấp hơn một số nước trên thế giới. Cuối quý 4/2022, đầu quý 1/2023, ngân hàng huy động lãi suất cao, giá vốn bình quân từ 6,5 - 7%/năm nên cho vay từ 9 - 10%/năm là hòa vốn đối với hợp đồng trung dài hạn. Qua quý 2/2024, ngân hàng mới có giá vốn bình quân thấp được, lúc này lãi vay mới có thể xuống.

Tương tự, ông Phùng Quang Hưng, Phó Tổng giám đốc Techcombank thừa nhận, mặc dù lãi suất đã giảm nhưng chi phí vốn trung dài hạn của ngân hàng còn cao, kể cả vốn vay nước ngoài. Thế nên, ngân hàng cho vay trung dài hạn gần như không có lời. Ông Hưng kiến nghị tỷ lệ rủi ro bất động sản hiện nay đang là 200%, do đó cần giảm tỷ lệ này tùy thuộc vào từng dự án. Đồng thời Ngân hàng Nhà nước xem xét giãn việc chấm điểm xếp hạng đối với ngân hàng dựa trên tiêu chí tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ để ngân hàng có thể tăng trưởng tín dụng bất động sản hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank kiến nghị, nếu xem bất động sản là ngành quan trọng thì không nên để hệ số rủi ro lên cao như vậy, cần giảm xuống thiết thực hơn. Ngoài ra, cơ quan nhà nước đẩy nhanh vấn đề pháp lý thì ngân hàng đẩy nhanh cho vay, chứ “pháp lý lủng củng như hiện nay thì làm sao ngân hàng cho vay, nên có những dự án 3 năm chưa giải ngân được”.

“Doanh nghiệp cũng nên thay đổi, cụ thể đó là tài chính lành mạnh, minh bạch hơn. Bởi, nếu tài chính doanh nghiệp không lành mạnh thì làm sao ngân hàng dám cho vay. Doanh nghiệp bán bớt dự án đi, chứ tình hình khó khăn mà ngồi im như vậy thì khó mà giải quyết. Doanh nghiệp không minh bạch thì ngân hàng khó có thể thẩm định được hồ sơ vay, sử dụng vốn vay. Doanh nghiệp ôm 30 - 40 dự án mà kêu ngân hàng hỗ trợ, ngân hàng cũng chết dở”, ông Vinh nói thẳng.