Xác định giá đất theo cách nào?

Theo TS. Cấn Văn Lực và nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, vấn đề tài chính về đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phức tạp và khó nhất; bởi có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường. 

Theo TS Cấn Văn Lực, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại Điều 153/khoản 2) nên được chuẩn hóa là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng trong thời gian nhất định, cần nêu rõ là bao lâu, đã loại trừ các yếu tố đột biến, có thể gọi là giá đất chuẩn, giá đất tham chiếu.

Cùng với đó, bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất... Cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể.

Ông Lực cũng cho rằng, về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ, mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể.

“Theo tôi, nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất. Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026. Từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường. Kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này”, ông Lực cho hay.

Còn theo PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, Điều 153 của Dự thảo quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, tất cả các nguyên tắc, phương pháp, quy trình này mới chỉ là định tính và được giao cho Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện. 

Chẳng hạn Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp. “Ví dụ như thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án khác nhau rất nhiều. Nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án) mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư như đã được ghi trong Nghị quyết số 18 của Ban chấp hành Trung ương”, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ nêu.

Tổ chức định giá đất phải là cơ quan độc lập, có chứng chỉ hành nghề

Về Bảng giá đất (Điều 154) và giá đất cụ thể (Điều 155), PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cho biết: Dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất; tuy nhiên, vẫn còn hệ thống hai giá đất là giá trong Bảng giá đất và giá đất cụ thể, và việc xây dựng, áp dụng hai loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ cả về nội dung chính sách lẫn kỹ thuật lập pháp. 

Theo ông Sỹ, cần làm rõ về thẩm quyền, quy trình  xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Dự thảo Luật quy định trong quá trình xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh và cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất. Quy định này là chưa chặt chẽ về kỹ thuật lập pháp. Cụm từ “được thuê” ở đây sẽ được hiểu trong thực tiễn là có thể thuê hoặc không thuê. Do vậy, cần phải thay cụm từ được thuê bằng cụm từ “phải thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá thì mới bảo đảm được nội dung của chính sách là giá đất phải được xác định từ một tổ chức định giá chuyên nghiệp, bảo đảm tính độc lập, khách quan của giá đất trước khi được thẩm định và quyết định. 

Mặt khác, theo PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, luật cũng cần quy định rõ là thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá theo cơ chế nào, chỉ định, lựa chọn theo danh sách hay thông qua cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà tư vấn thẩm định giá.

Theo nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, bảng giá đất do cấp tỉnh lập và ban hành mỗi năm một lần, còn giá đất cụ thể có ở cả cấp tỉnh và cấp huyện. Các cơ quan chuyên môn của tỉnh và huyện sẽ phải tham mưu giúp UBND cùng cấp xây dựng bảng giá cũng như giá đất cụ thể. Khi xây dựng giá thì phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để giúp việc, sau đó trình Hội đồng thẩm định gồm đại diện hầu hết các sở ban ngành, sau đó trình UBND cùng cấp phê duyệt. Theo đó, giá đất cụ thể sẽ phải được xây dựng, thẩm định, phê duyệt liên tục mỗi khi có giao dịch.

"Chúng tôi chưa thể hình dung được là các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh cũng như cấp huyện phải tổ chức công việc như thế nào để có thể xây dựng hai loại giá này. Đây cũng là một dấu hỏi liên quan đến tính khả thi của việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất cũng như giá đất cụ thể", ông Sỹ nêu.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cho hay, để đảm bảo tính độc lập, trung thực khách quan, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích; tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương, địa phương và do Chính phủ có quy định cụ thể. 

Cơ quan định giá đất có chức năng tư vấn về phương pháp tính giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, giải quyết khiếu nại cụ thể về giá đất theo yêu cầu, có tính đến yếu tố vùng, miền. 

Theo đó, ông Lực cho rằng, nên bổ sung quy định chi tiết hơn về quyền và trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất, chuyên gia định giá đất (Điều 158) như quyền được cung cấp các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển quỹ đất, cơ sở dữ liệu về đất đai của quốc gia và địa phương, đặc thù, cơ chế sử dụng các loại đất của địa phương… Đồng thời, tăng trách nhiệm như cam kết giữ bí mật thông tin, không được thực hiện giao dịch nội gián, đảm bảo khách quan, khoa học trong lựa chọn phương pháp định giá đất, lưu trữ hồ sơ tối thiểu bao lâu và bằng cả bản cứng và file mềm, lưu trữ điện tử…

Chuyên gia Cấn Văn Lực cũng kiến nghị, muốn quản lý và định giá đất tốt, cần có thông tin, dữ liệu lớn (big data) chuẩn, sạch về đất đai, giá đất; theo đó, cần bổ sung quy định làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp, các trung gian giao dịch đất đai liên quan trong việc cung cấp, cập nhật, tra cứu, khai thác thông tin, dữ liệu đất đai. Hiện, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ yêu cầu này.