3 chức năng nổi bật của thuế bất động sản

Chính phủ sớm nghiên cứu, ban hành luật mới về thuế, trong đó đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, đất, chậm sử dụng hoặc bỏ hoang đất đai - đây là một trong những kiến nghị của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023.

Cho rằng thuế là giải pháp có tác dụng trung và dài hạn giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, song Đoàn giám sát cũng lưu ý chính sách thuế phải bảo đảm mục tiêu tái phân phối thu nhập, tạo nguồn thu hợp lý cho ngân sách trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam. Chính phủ cũng cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký tài sản để tích hợp với hệ thống đăng ký các lĩnh vực khác.

Trước đó, trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở tăng mạnh từ đầu năm đến nay, Bộ Xây dựng đã đề xuất đánh thuế đối với người sở hữu từ 2 bất động sản trở lên nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời, qua đó giúp kiểm soát giá nhà.

Tại cuộc họp báo quý III.2024 của Bộ Xây dựng mới đây, đại diện Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho biết, đánh thuế bất động sản là giải pháp phổ biến được nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng để hạn chế đầu cơ. Ở nước ta, tác nhân chính tạo giá "ảo", "thổi giá" bất động sản thời gian qua là giới đầu cơ và môi giới bất động sản. Nhóm này lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. Do đó, giải pháp đánh thuế bất động sản với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất sẽ giúp hạn chế hoạt động đầu cơ, thổi giá, tạo giá ảo.

Thuế bất động sản là công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills xác nhận.

Ở góc độ lý thuyết, đây là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thứ nhất, thuế bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Thứ hai, là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà - đất). Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế. Sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tại Singapore, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi vì cùng với chi phí lãi vay, các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa bất động sản “bỏ hoang” cho thuê hoặc bán đi, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Trong trường hợp nếu đánh thuế mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ thì Nhà nước sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện…

Minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư

Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở nước ta không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế/phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Bên cạnh đó, theo ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn. Giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập một tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài.

Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội ngày càng tăng, TP. Hồ Chí Minh đã đặt mục tiêu cung cấp 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong khi Hà Nội là 8.000 căn. Các chính sách cũng đã được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cùng với đó, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills cho rằng, cần cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế bất động sản thứ hai nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường.

Để thực hiện áp thuế tài sản, theo bà Cao Thị Thanh Hương, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư là rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng.

Bên cạnh đó, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Đồng thời, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa bảo đảm nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.