Mặc dù cả 3 bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực sớm trước 5 tháng (từ 1/8/2024) sẽ “trợ lực” tích cực cho thị trường nhưng chính sách vẫn cần độ thẩm thấu.

Do đó, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản vẫn chưa thể bùng nổ ở quý 3.

Dù ghi nhận sự hồi phục tích cực từ tâm lý người mua nhưng thị trường vẫn khó có biến động lớn trong quý tới bởi khách hàng vẫn ở trạng thái chờ những thay đổi từ chính sách điều hành và lãi suất huy động đang trên đà tăng trở lại.

Tiến sỹ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), nhận xét thị trường bất động sản rơi vào suy thoái kể từ đầu quý 2/2022. Theo quy luật 10 năm, thời gian suy thoái của thị trường vào khoảng 1,5 đến 2 năm. Đến quý 2/2024 là vừa đủ 2 năm, thị trường sẽ đi vào ổn định và phát triển.

Đồng thời chuyên gia này cũng đưa ra 3 phương án dành cho thị trường bất động sản Việt Nam nửa cuối năm 2024.

Theo ông Trần Kim Chung, phương án thứ nhất là trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến thì thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp. Phương án thứ hai là thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những “cú hích.”

Trái với 2 phương án trên, phương án thứ 3 không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra. Đó là thị trường bất động sản thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui… - ông Chung phân tích.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, dù diễn biến nào thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang tốt hơn so với 2 năm trước và thiên về phương án 2, nhất là khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Phần lớn người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về Luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Vì vậy, thị trường bất động sản quý 3/2024 sẽ chưa thể có sự bùng nổ nào.

Đây là văn bản pháp luật cao nhất liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản đã được ban hành. Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ… đã tiếp thêm niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân. Đây cũng là cơ sở quan trọng để tin rằng thị trường sẽ sớm phục hồi, ông Chung chia sẻ.

Đồng quan điểm, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long nhận xét phần lớn người mua nhà vẫn giữ tâm lý “quan sát” thay vì tham gia thị trường. Nhà đầu tư thì cho rằng cần thêm thời gian để quan sát phản ứng của thị trường với những thay đổi trong chính sách, pháp lý và lãi suất mới có thể quyết định.

Ngoài ra, phần lớn người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về Luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Vì vậy, thị trường bất động sản quý 3/2024 sẽ chưa thể có sự bùng nổ nào.

Bên cạnh đó, việc các ngân hàng rục rịch tăng lãi suất cũng khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản đang sử dụng đòn bẩy tài chính tỏ ra lo lắng. Điều này khiến tâm lý nhà đầu tư có phần e ngại xuống tiền. Nhưng sức mua bất động sản phần lớn rơi vào nhóm có dòng tiền tích lũy, ít sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật kinh doanh bất động sản 2023 là những dự án luật quan trọng, tác động đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế.

Các bộ luật này đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các quy định hiện hành; đồng thời có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế-xã hội trong giai đoạn mới.

Điển hình như việc tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giải quyết các tồn tại nhiều năm qua về cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ; đảm bảo nhà ở cho lực lượng vũ trang, cho những người có công với cách mạng, gia đình các khu vực khó khăn, làm lành mạnh và minh bạch thị trường bất động sản.

Chính vì tác động tích cực mà Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ quyết tâm sớm đưa các Luật này vào cuộc sống từ 1/8/2024 (trước 5 tháng) với tinh thần sớm ngày nào tốt ngày đó. Tuy nhiên, điều này tạo áp lực là để đáp ứng các điều kiện khi triển khai thi hành luật thì các văn bản dưới luật cũng phải xong và có hiệu lực từ 1/8, ông Hải cho hay.

Thủ tướng Chính phủ đã có công điện yêu cầu các bộ và địa phương khẩn trương hoàn thiện xây dựng các văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản./.